マイナス金利時代の住宅ローンを考える――今が利息の支払いを減らす千載一遇のチャンス！

2016年2月、異例の金融緩和策として「マイナス金利」が実施されたのを受け、国債利回りをはじめ、さまざまな金利が低下している。

住宅ローン金利もそのひとつ。「フラット35」(民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による長期固定金利の住宅ローン)や大手銀行の金利が下がることにより、住宅購入の資金繰りのハードルがグッと下がっている。そこで、マイナス金利時代の住宅ローンを取りまく環境はどう変わったのか。その様子を探ってみよう。

※本記事の内容は「マイナス金利時代の住宅ローン　トクする借り方・返し方・借り換え方」(弊社刊)の内容に基づいており、特段のただし書きがない限り2016年8月1日時点の金利をベースにして解説しています。住宅ローン金利は金利動向により変動しますので、ご注意ください。

マイナス金利は、住宅ローン金利にどう影響したのか

マイナス金利の導入前後で、金利はどう変動したのか。長期金利の指標となる10年ものの国債利回りと、プライムレート(銀行が優良企業向けに融資するときの金利)を引き合いに見てみよう。

指標となる10年ものの国債利回りは、マイナス金利導入前の1月から今年6月にかけておよそ0.34％下落。こうした市中金利の低下をうけ、金融機関も貸出金利の引き下げを実行したため、プライムレートも短期こそ動きはないものの、長期は0.2%下落した。長期プライムレートは住宅ローンの「固定期間選択型」「全期間固定金利型」に影響を及ぼすため、「フラット35」も35年返済の金利を2016年1月の1.54％から0.90％まで下げている。

金利の変動は、実際購入価格にどれほど影響するのか

では、金利が小数点以下の割合で下がったことが住宅購入におけるローン返済にどの程度影響を及ぼすのか見てみよう。主だったローン返済の方式としては「元利均等返済方式」「元金均等返済方式」というものがあり、それぞれ以下のような特徴をもっている。

元利均等返済方式

「元金＋利息」で構成される、毎回の返済額が均等になるように計算された返済方式。最も普及している返済方式であり、住宅ローンだけではなく学資ローン(いわゆる奨学金)の返済など広く使われており、月々の返済額は以下の公式で算出できる(※参考：計算式の理屈はこちら)。

この方式のメリット・デメリットは次のとおり。