マイナス金利時代の住宅ローンを考える――今が利息の支払いを減らす千載一遇のチャンス！

メリット

毎回の返済額が一定のため、無理のない計画を立てやすい

デメリット

返済開始当初は返済額における利息の割合が高いため、元金残高がなかなか減っていかない。その分利息の支払いが増え、総返済額は元金均等返済方式よりも高くなる

元金均等返済方式

その名の通り、返済額のうち元金部分が均等になるように計算された返済方式。かつては民間の金融機関でこの方式をとることはできなかったが、最近は多くの金融機関で取り扱うようになっている。

メリット

元金残高が早く減っていくため、利息分の支払いも回を追うごとに減少し、支払いが楽になっていく。また、総返済額も少なくて済む。

デメリット

元金残高が多い返済初期は、利息分も多くなるので1回当たりの支払いが高くなる。そのため、金融機関等での審査も厳しく、元利均等返済方式より高めの年収を求められることもある。

金利と返済方式で総返済額はどのくらい異なる？

それでは、金利や返済方式の違いが総返済額にどれほどの影響を及ぼすのかをみてみよう。

元利均等返済方式では、金利が0.5%動くごとに総返済額が約300万円ほど変動することがわかる。そのため、マイナス金利の影響で金利が大幅に下がってる今は、住宅ローンを組む絶好のチャンスだといえよう。また、先の説明で「元金均等返済方式は総返済額を安く抑えられる」と書いたが、低金利の今はさほど大きなメリットではないこともわかる。

借り換えブームの再到来か

こうした低金利によるメリットは、なにもこれから家を買う人だけが受けられるわけではない。数年前に購入した人でも「借り換え」を行うことで恩恵が受けられる。以下、2つの例で見てみよう。